L’unità immobiliare si compone di 3 ampi vani oltre locale cucina e bagno.

Stanze ampie e luminose, soffitti alti, pavimenti originali dell’epoca.

Per l’ubicazione, il prestigio del fabbricato e dell’unità e la distribuzione dei vani l’appartamento è adatto anche ad un utilizzo come studio professionale.

Prezzo: Euro 350.000 (nuovo prezzo!)

Per informazioni:blog@studiobrandini.it (Riferimento: BV423)

E’ opportuno ricordare che il venditore dichiara in atto pubblico la rispondenza del bene venduto alle normative di legge (ad esempio la libertà dell’immobile da gravami quali ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, la conformità dell’immobile alle vigenti normative edilizie ed urbanistiche, l’esistenza o meno di servitù, ecc…) e risponde legalmente di quanto dichiara.

Fondamentale quindi che il venditore arrivi preparato al momento in cui un potenziale acquirente manifesta l’interesse all’acquisto e che lo stesso predisponga tutta la documentazione necessaria alla vendita, per evitare spiacevoli sorprese a se stesso ed al compratore.

Questi sono i documenti fondamentali che il venditore deve predisporre prima di mettere in vendita la casa, chiedendo supporto all’Agente Immobiliare che indicherà la via migliore per reperire quanto necessario:

• Copia del “titolo di provenienza“ (atto di compravendita, successione, donazione, ecc..)

• Planimetria catastale e schede catastali aggiornate

• Certificazione di conformità (ove presente) degli impianti di corredo all’abitazione (elettrico, termico, idraulico,ecc…)

• Copia del regolamento di condominio e dell’ultimo consuntivo delle spese condominiali

• Dichiarazione scritta dell’amministratore di condominio che:

- Attesti che sono/non sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni dell’edificio ed eventuale riparto spese;

- attesti l’avvenuto e regolare pagamento di ogni somma in sospeso da parte del venditore;

- attesti l’esistenza o meno di cause giudiziarie che, al momento della compravendita, possono vedere coinvolto il condominio.

• Attestato di Certificazione Energetica (ACE). L’Agente Immobiliare potrà indicarvi il professionista abilitato alla preparazione del certificato.

• “Nota tecnica di compravendita” (importantissima!), redatta da un professionista abilitato, la quale attesti la situazione urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile oggetto di vendita (ad esempio: verifica l’eventuale rilascio di condoni e sanatorie, il rilascio dell’ “agibilità”, la conformità della planimetria catastale allo stato attuale dell’immobile, ecc…)

• Mutuo (ove presente): copia dell’ultima ricevuta di pagamento della rata o documento equivalente che attesti il regolare pagamento delle rate.

Lo Studio Immobiliare Brandini, grazie a favorevoli convenzioni stipulate con professionisti abilitati, è in grado di consigliarvi e supportarvi nella preparazione di tutta la documentazione.

Per informazioni: blog@studiobrandini.it

- FIRENZE SUD, tabaccheria con Lotto, Superenalotto, tutti i giochi, valida per tre persone, incassi controllabili. Riferimento – VA728

- ISOLOTTO NUOVO cedesi tabaccheria completa di tutti i giochi e scommesse sportive. Adatta ad un consistente nucleo familiare.Riferimento – VA800

- PRESTIGIOSA TABACCHERIA in centro storico. Vendita di Souvenir, valori bollati, ricariche telefoniche. Grande volume d’affari. Adatta per due persone. Riferimento – VA723

- VIALE DEI MILLE (pressi) buona occasione, cedesi ricevitoria Lotto/Superenalotto e gadget vari. Attività con grande volume d’affari. Da condurre in tre persone. Riferimento – VA665

- CENTRO STORICO cedesi tabaccheria con ottimi incassi,Ideale per due persone. Riferimento – VA776

- ISOLOTTO cedesi licenza tabacchi con Superenalotto, vendita giocattoli e alimentari.Riferimento -VA696

- SESTO FIORENTINO cedesi ottima tabaccheria completa di tutti i giochi, compreso corner cartoleria e giocattoli. Riferimento – VA788.

- FIRENZE SUD cedesi tabaccheria completa di tutti i giochi. Contratto di affitto vantaggioso ed arredamento in ottimo stato. Adatta per due persone. Riferimento – VA784.

Per informazioni: blog@studiobrandini.it

E’ scattata quindi una delle novità più attese nell’ambito della riforma federalista: la possibilità di pagare sui redditi da locazione un’imposta sostitutiva (del 19% o del 21%) invece del prelievo calcolato sulle aliquote Irpef ordinarie, la cosidetta “cedolare secca”.

Il locatore, al momento della registrazione, potrà quindi scegliere il nuovo regime impositivo, evitando di pagare sia l’imposta di registro che quella di bollo, sostituite entrambe dalla cedolare.

Chi può usufruirne?

Il nuovo regime è facoltativo, poiché non sempre può risultare conveniente.

L’opzione della cedolare è riservata alle persone fisiche (esclusi coloro che esercitano una professione o un’attività di impresa) e riguarda soltanto gli immobili ad uso abitativo. Non è pertanto applicabile ad uffici e negozi.

La convenienza

Sono previste due aliquote: il 19%, per i contratti a canone libero ed il 21% per i contratti a “canone concordato”, nei comuni ad alta “tensione” abitativa.

Nell’attuale regime Irpef il canone imponibile ai fini fiscali è pari all’85% per i contratti a canone libero ed il 59,5% per quelli “concordati”. In particolare per quest’ultimi e per chi ha redditi bassi sarà necessario calcolare la convenienza economica della nuova modalità di tassazione.

I nuovi contratti

L’opzione per la cedolare viene esercitata direttamente in fase di registrazione.

Nel contratto dovrà essere inserita esplicitamente una clausola con la quale il proprietario (locatore) rinuncia ad aumenti del canone per tutta la durata del contratto, inclusi quelli legati alla rivalutazione Istat. Tale clausola rappresenta un vantaggio “concesso” ai conduttori in virtù del beneficio fiscale accordato ai proprietari ed è inderogabile, in quanto espressamente prevista dalla legge.

I contratti già esistenti

Se il contratto è già in corso l’opzione per la cedolare dovrà essere comunicata all’inquilino a mezzo raccomandata, nella quale sarà inserita anche la rinuncia agli adeguamenti del canone.

Per i contratti già registrati non sarà possibile recuperare le imposte di bollo e di registro già versate in precedenza.

Scarica qui la mini-guida dell’Agenzia delle Entrate

Il nuovo regime è quindi applicabile da subito, anche se nei prossimi mesi l’Agenzia delle Entrate potrà emanare una circolare interpretativa per risolvere eventuali dubbi applicativi nella prima fase.

Vedi anche:

- DL 78/2010 – Locazioni e obbligo di indicazione dei dati catastali

- Locazioni – Obbligo di indicazione dei dati catastali

Vediamo in breve come funziona il sistema:

• Tutti i proprietari di un immobile possono cederne la nuda proprietà.

• Il proprietario trasferisce la (nuda) proprietà dell’immobile mantenendone l’usufrutto, cioè il godimento.

• L’usufruttuario può continuare ad utilizzare la casa ed ottenere allo stesso tempo benefici economici: “monetizza” il valore dell’immobile e si libera di una serie di costi legati, ad esempio, alle spese di manutenzione straordinaria (a carico del nudo proprietario), mentre continuano a gravare su di lui le spese di manutenzione ordinaria.

• Chi è interessato all’acquisto della nuda proprietà? Può essere una persona che non ha la necessità di utilizzare immediatamente l’immobile (ad esempio il padre che acquista la nuda proprietà di una casa per adibirla successivamente ad abitazione del figlio), oppure chi vuole realizzare un investimento di tipo finanziario; chi acquista infatti la nuda proprietà può ottenere un considerevole sconto rispetto al prezzo di mercato dell’immobile.

• Elementi che incidono sul prezzo della nuda proprietà. Il dato di partenza sono sempre le quotazioni immobiliari ottenute per comparazione con beni simili per ubicazione e caratteristiche. La quotazione viene poi “filtrata” attraverso una serie di fattori, quali ad esempio l’età del venditore, il suo stato di salute, il sesso, il numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto.

• I vantaggi per l’usufruttuario. L’usufruttuario continua ad utilizzare l’immobile, ne ottiene una sorta di “rendita” e si libera delle spese “straordinarie”.

• I vantaggi per il nudo proprietario. Il nudo proprietario può acquistare un bene immobile con un considerevole sconto rispetto ai valori di mercato. Non è tenuto a pagare le spese di piccola manutenzione e di manutenzione ordinaria gravanti sulla casa. Può beneficiare delle agevolazioni previste per la “prima casa”, al momento della riunione dell’usufrutto con la nuda proprietà.

• Come di calcola il valore della nuda proprietà? E’ necessario distinguere tra valore fiscale e “valore di mercato”. Il primo si considera ai fini dell’applicazione delle imposte sul trasferimento ed è determinato attraverso apposite tabelle ministeriali. Il secondo è determinato da molteplici fattori che influenzano il reale valore “negoziabile” e la sua stima deve essere elaborata da un professionista abilitato.

Per informazioni o approfondimenti sulla nuda proprietà: blog@studiobrandini.it

Lo ha stabilito la Cassazione a Sezioni Riunite, con la recente sentenza n. 18477 del 9 agosto.

La sentenza cambia radicalmente la precedente prassi interpretativa che non rendeva, di fatto, possibile la modifica delle tabelle millesimali in presenza di cambiamenti rilevanti (sopraelevazioni, ampliamenti, ecc…) nei fabbricati in condominio.

Molti condòmini dovevano quindi pagare anche le spese di coloro che (attraverso sopraelevazioni, trasformazione di sottotetti, cantine, ecc..) avevano ampliato la loro quota patrimoniale; quest’ultimi potevano poi legittimamente opporsi in assemblea al cambiamento delle tabelle richiesto dagli altri condomini.

Da oggi quindi l’assemblea condominiale, con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 del Codice Civile (maggioranza dei presenti e 501 millesimi) può modificare le tabelle millesimali, adeguandole alle reali quote proprietarie.

Lo Studio Brandini fornisce ai condòmini l’assistenza necessaria per la concreta attuazione di quanto stabilito nella sentenza, attraverso la propria esperienza nel campo dell’amministrazione condominiale e grazie a favorevoli convenzioni con architetti e geometri.

Per informazioni: blog@studiobrandini.it

Avevamo notato come dalla “lettera” del dispositivo non risultasse l’obbligo di indicare gli stessi dati nel contratto (ad eccezione di quelli a “canone concordato” per i quali già sussisteva l’obbligo).

Poiché però al momento della registrazione i funzionari dell’Agenzia delle Entrate verificano il contenuto del contratto , sarà opportuno, da ora in poi, inserire gli identificativi catastali nell’immobile direttamente nel contratto di locazione.

Lo Studio Immobiliare Brandini è a vostra disposizione per  la preparazione di contratti di locazione e la loro registrazione.

Per ulteriori informazioni: blog@studiobrandini.it

Link utili:

modello F23 – modello 69

“Un agente immobiliare può aiutarvi a capire tutti gli aspetti chiave che riguardano il processo di vendita”

• Il processo di vendita inizia con la determinazione del prezzo al quale proporre l’immobile. Molti proprietari tendono a “sovrastimare”  la loro proprietà; questo è un modo  sicuro per scoraggiare i potenziali acquirenti. Un agente immobiliare è in grado di fornirvi una stima accurata dell’immobile sulla base delle condizioni attuali di mercato perché lo conosce profondamente ed è aggiornato sui prezzi di vendita nella vostra zona.

• Molti credono che sia la sola pubblicità a “vendere” un immobile. In realtà un agente immobiliare reperisce gran parte degli acquirenti grazie ai suoi contatti con altri agenti immobiliari, professionisti del settore, precedenti clienti, conoscenti ed inoltre attinge ad un vasto archivio di potenziali clienti interessati alla vostra proprietà.

• Un agente immobiliare “seleziona” i clienti prima di presentare  la vostra proprietà. Evita che la vostra casa sia presa d’assalto da  curiosi e “perditempo” . Molti compratori che hanno difficoltà finanziarie spesso si sono già rivolti alle agenzie che hanno sconsigliato loro l’acquisto e tentano la fortuna andando direttamente dal proprietario.

• Sapete che il venditore è l’unico responsabile della regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile? L’agente immobiliare, durante le varie fasi della compravendita, controlla i documenti prima e se manca qualcosa ve lo segnala per tempo dandovi il tempo di rimediare e/o completare la documentazione oppure vi aiuta a recuperare quanto necessario attraverso i professionisti (geometri, architetti, notai) con i quali collabora.

• Il proprietario dell’immobile è emotivamente coinvolto nella trattativa e rischia di non essere un “negoziatore imparziale”. Un agente immobiliare rappresenta un utile “filtro” e, grazie all’esperienza maturata nelle numerose trattative svolte, aiuta le parti a trovare il giusto punto di accordo tra interessi spesso contrastanti.  Vi aiuta inoltre a valutare i vari elementi della proposta di acquisto in modo oggettivo e competente.

• Una volta che avete accettato la proposta di acquisto, il lavoro continua. L’agente immobiliare vi segue fino al momento del rogito e coordina le varie figure coinvolte nel processo (tecnici, notaio, banca per eventuale mutuo) al fine di giungere serenamente alla conclusione della compravendita. Si occupa di gestire le eventuali problematiche che possono emergere, adoperandosi per risolverle prima dell’atto definitivo.

Per informazioni e contatti: blog@studiobrandini.it

E’ un obbligo da non sottovalutare in quanto la mancata o errata indicazione è punita con una sanzione compresa tra il 120% ed il 240% dell’imposta di registro dovuta (che è pari al 2% del canone annuo).

La norma non indica esplicitamente se i dati catastali vadano riportati anche in occasione del rinnovo annuale della registrazione e quindi coinvolga anche chi ha già un contratto di locazione in essere. E’ tuttavia probabile che l’obbligo sussista visto che il rinnovo annuale è comunque una registrazione.

Fino ad oggi il “modello 69″, quello da presentare all’Agenzia delle Entrate per la registrazione (puoi scaricarlo qui), non prevedeva l’indicazione dei dati catastali. Qui puoi trovare il nuovo “modello 69“, il modello “CDC” e le relative istruzioni per la compilazione.

Importante sottolineare che dall’applicazione della norma non scaturisce l’obbligo di indicare i dati catastali nel contratto, ad eccezione dei contratti a “canone agevolato” che già prevedevano l’indicazione degli identificativi dell’immobile.

E’ quindi importante fin da subito che i proprietari che intendono locare un immobile reperiscano i dati catastali aggiornati dello stesso.

Il nostro Studio è in grado di supportarvi in tutte le fasi della locazione:

• valutazione di stima del canone di locazione
• ricerca e selezione dei conduttori
• predisposizione del contratto
• registrazione del contratto

Grazie al nostro servizio di Visure Catastali Online possiamo inoltre aiutarvi nella ricerca dei dati catastali aggiornati del vostro immobile.

Per informazioni: Tel. 055-578012 Email: blog@studiobrandini.it

GIOBERTI , zona “cento botteghe”, cedesi bar-tabacchi con Lotto e primi piatti, in ubicazione commerciale e di passaggio. Contratto di affitto rinnovato, grande volume di affari. Riferimento – BVA 775

CENTRO STORICO cedesi tabaccheria adatta a due persone, con ottimi incassi. Riferimento – BVA776

ISOLOTTO-TALENTI cedesi tabaccheria con Superenalotto. Arredamento nuovo, con bagno. Aggi superiori alla media.  Riferimento – BVA 696

GIOBERTI - cedesi Bar-Tabacchi completo di tutti i giochi. Ideale per tre persone. Riferimento – BVA779

PERETOLA – rara occasione cedesi tabaccheria con Lotto e giochi inerenti. Ottimo reddito ed affitto vantaggioso.Ideale per una persona con aiuto.  Riferimento – BVA781

PONTASSIEVE cedesi Bar- Tabacchi con cucina attrezzata per primi e secondi piatti . Locali rinnovati recentemente. Riferimento – BVA 756

CAMPI BISENZIO cedesi ottima tabaccheria con tutti i giochi. Buoni aggi. Da condurre in due persone. Riferimento – BVA770.

Disponiamo di altre tabaccherie ed attività commerciali.

Per informazioni: blog@studiobrandini.it